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29/01/2021

Certificato di agibilità nel contratto preliminare, le novità su validità e risarcimento

Una recente ordinanza della Cassazione – la n. 10665 del 5 giugno 2020 – è intervenuta in tema di certificato di agibilità stabilendo, tra le altre cose, che l’assenza dello stesso non influisce sui profili di validità del contratto preliminare o di compravendita, ma esclusivamente sul piano dell’inadempimento contrattuale. A idealista/news l’avvocato Giuseppe Mauro, dello “Studio legale Mauro”, ha fornito ulteriori chiarimenti.

Mancanza del certificato di agibilità, quali sono le conseguenze
“L’ordinanza – ha spiegato l’avvocato Mauro – ha avuto il pregio di affrontare la vicenda sotto un punto di vista specifico atteso il fatto che, in passato, molte sentenze si sono concentrate sulla individuazione delle conseguenze concrete legate all’assenza del certificato di agibilità. Il provvedimento di cui trattasi ha espressamente precisato che, le vicende relative al certificato in questione o l’inesistenza dei requisiti utili al rilascio dello stesso mai potrebbero portare alla declaratoria di nullità dei contratti. Infatti, laddove ci si renda conto – dopo la stipula del contratto preliminare – che l’immobile promesso in vendita non sia dotato di certificato di agibilità il contratto resterà pienamente valido, ma l’acquirente potrà eccepire l’inadempimento del venditore colpevole di voler alienare un bene con caratteristiche diverse (deteriori) da quello promesso in vendita”.

Certificato di agibilità mancante, come agire
Nel caso in cui sia stata taciuta l’assenza dell’agibilità, come si può agire? Il legale ha innanzitutto spiegato che il certificato di agibilità è un requisito essenziale della cosa venduta, sottolineando: “Vendere un immobile non dotato del certificato di agibilità equivale a voler vendere qualcosa di diverso da quello che in realtà l’acquirente intende comprare, il cosiddetto aliud pro alio, ovvero una fattispecie di inadempimento”.

E ha evidenziato: “Questa ordinanza affronta proprio la dicotomia tra la nullità e l’inadempimento. Per la prima volta dice chiaramente, non più tra le righe, che l’ipotesi del mancato rilascio dell’agibilità o la mancata esistenza del certificato di agibilità, o ancora la mancata esistenza delle caratteristiche idonee al rilascio integrano un’ipotesi di inadempimento. Si tratta di concetti che, ancorché in maniera non espressa, erano già stati disciplinati in altre sentenze. Tuttavia, ora è stato tracciato un confine tra le ipotesi di nullità e quelle di inadempimento”.

Inadempimento nel contratto preliminare, le diverse strade
Ma come funziona la legge nel momento in cui c’è un inadempimento? L’avvocato Mauro ha spiegato: “La mancanza del certificato di agibilità rappresenta un’ipotesi di inadempimento qualificato dalla legge come grave, il che comporta la possibilità di avvalersi della risoluzione per inadempimento. Nel caso di contratto preliminare, tale risoluzione ha una conseguenza prioritaria: la restituzione del doppio della caparra. Attraverso quest’ultima le parti si sottraggono all’onere di dover quantificare la misura dei danni derivanti da un possibile inadempimento quantificando gli stessi in misura pari, appunto, alla caparra. Nessuno impedisce, laddove permanga l’interesse ad acquistare comunque l’immobile, di optare per una riduzione del prezzo pattuito in luogo della risoluzione”.

Ciò dimostra come, in materia di inadempimento, sia fondamentale l’accordo tra le parti; anche per sanare eventuali obiezioni da parte del notaio. Le regole sono chiare ed è importante conoscerle. Ecco perché nella compravendita, come sottolineato in conclusione dall’avvocato Mauro, la supervisione di un legale e di un tecnico consente di conoscere i propri diritti e di tutelarli.




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