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27/01/2021

Dal mutuo non pagato alla casa messa all'asta: una guida per difendersi

Cosa succede quando non si è più in grado di pagare un mutuo e la casa finisce all’asta? Come cambia la vita quando i propri beni vengono pignorati? E soprattutto, come riprendersi la propria vita dopo questi fatti, recuperando denaro e dignità? Mirko Frigerio, Vice Presidente esecutivo di NPLS RE_Solutions, risponde con un libro: “Finchè mutuo non ci separi”, edito da Mondadori, già alla sua prima ristampa.

Una casa che va all’asta non è soltanto un bene economico che svanisce: è una vera e propria crisi che dal patrimonio si ripercuote sulla persona e sui suoi rapporti interpersonali, distruggendo spesso intere esistenze. Persi nella quotidianità delle nostre varie professioni, e convinti che il pignoramento di un bene sia una di quelle circostanze che possono accadere solo in teoria, o solo al vicino di casa, tendiamo a dimenticarci di questo. Invece, ritrovarsi con una esecuzione immobiliare a proprio carico può essere qualcosa di estremamente possibile ogni giorno per chiunque: un rischio che si annida ogni volta che mettiamo la firma su un mutuo o un finanziamento che non siamo affatto sicuri riusciremo, poi, ad onorare.

Come funzionano le aste immobiliari
Con questo spirito, Mirko Frigerio scrive “Finchè mutuo non ci separi”; con l’intento cioè di spiegare con parole semplici, ad un pubblico più vasto possibile, come può cambiare la vita quando la casa di famiglia viene pignorata e messa all’asta e come fare in modo che questo fatto non diventi distruttivo.

“Il problema è che quando la gente mette la firma su un mutuo o un finanziamento nella stragran parte dei casi non sa nemmeno cosa stia firmando e fa il passo più lungo della gamba”, spiega Frigerio. “Spesso non sanno nemmeno cosa sia una fideiussione, o quali siano le implicazioni dell’addossarsi un mutuo. Eppure nei contratti c’è scritto tutto: solo che le persone raramente leggono una fila di norme e condizioni elencate in coda ai moduli”.

Nel libro di Frigerio in effetti non si trova altro che ciò che si troverebbe anche in coda ad un contratto: solo, scritto con un approccio più diretto e più emozionale, benché sempre ineccepibile dal punto di vista tecnico. “La speranza è che, spiegando il tema come lo spiegherei a mia mamma, questo diventi più comprensibile”, afferma Frigerio. “E’ fondamentale che la gente comprenda cosa bisogna aspettarsi quando si firma un mutuo, perché non sta firmando solo un pezzo di carta, ma un pezzo di vita. Bisogna sapere cosa può succedere se non si paga, quali norme regolano l’esecuzione immobiliare e come agire se ci si dovesse mai trovare in una situazione di questo tipo per potersi riprendere la propria esistenza”.

L’impianto del libro prevede prima di tutto la spiegazione della genesi del problema, ovvero a seguito di quali fatti ci si possa ritrovare ad avere la propria casa messa all’asta e la propria dignità messa in dubbio. Segue poi la spiegazione delle norme e delle figure professionali che disciplinano l’esecuzione immobiliare (approfondite dall’accurato glossario in coda al volume) e delle diverse tipologie di asta (telematica, sincrona, asincrona); vengono poi proposte delle soluzioni alternative alla vendita del bene immobiliare all’asta.

“L’asta non è l’unica soluzione possibile, anzi non è nemmeno la migliore per risolvere un debito”, sottolinea Frigerio. “Ma spesso chi finisce in questa situazione lo ignora, quindi va nel panico e si inventa piuttosto degli escamotage che rischiano di peggiorare la situazione. Pur di non far pignorare il bene c’è che simula una separazione dal coniuge per rendere inattaccabile la casa (peccato che la cosa non funziona se fatta dopo che il pignoramento è stato deciso); altri ci mettono dentro a vivere un anziano parente invalido. Altri ancora, durante lo svolgimento dell’asta, danno il compito ad un amico di fare offerte al rialzo e poi di non saldare il prezzo pattuito, in modo da poter restare a vivere nella casa finchè non venga indetta una nuova asta. Ma anche questo trucco non funziona, e nel libro spiego perché”.

Come evitare la vendita della casa all'asta
Non esistono invece dei modi più efficienti, sia per il debitore che per il creditore, di uscire da un impasse finanziario come quello del fallimento? “L’unica soluzione è estirpare il problema del debito, inutile girarci intorno”, replica Frigerio. “Occorre usare la logica: è inutile scegliere un mezzo che lasci il problema risolto solo a metà. Andare senz’altro all’asta presenta il problema di un debito che difficilmente verrà estinto nella sua totalità, prima di tutto perché non è detto che l’asta non vada deserta, e in secondo luogo perché il prezzo d’asta è solitamente molto inferiore a quello di mercato, andando ad estinguere solo parte del debito che, comunque, va saldato in toto”.

Quali dunque le alternative? “Le alternative non passano dal tribunale. Si può chiedere la sospensione del mutuo. Si può affittare il bene per poter coprire la rata del mutuo. Si può tentare di vendere la casa con facendo accollare al nuovo proprietario il mutuo residuo che non si riesce più a saldare. Si può procedere alla conversione del pignoramento, pagando anche a rate una somma equivalente al valore del bene pignorato. Oppure si possono attuare accordi stragiudiziali come il saldo e stralcio, che estinguono completamente il debito e liberano la persona dal suo peso finanziario e psicologico”.

Soluzioni che sono più convenienti anche per i creditori. “Assolutamente. Se un creditore si mette d’accordo per ottenere un 75% del proprio credito entro sei mesi ne guadagna rispetto ad ottenerne un 40% dopo quattro anni. Nel primo caso il creditore incassa subito e stralcia il debito, nel secondo il debitore resta sempre debitore per la parte restante”.

Effetti collaterali delle aste immobiliari
Una situazione che è un’ipoteca per l’esistenza intera, e il perchè lo spiega il titolo stesso del volume di Frigerio. Il mutuo non pagato può separare il proprietario non solo dalla propria casa, ma anche dalla propria famiglia e dai propri affetti. Oltre alla perdita del bene immobiliare, infatti, la prima conseguenza del fallimento economico è psicologica: la persona coinvolta vede vacillare la fiducia dei propri cari, sente di dover giustificare il proprio fallimento ed entra in una sorta di delirio da persecuzione accusando le banche del guaio che gli è capitato. Non di rado si arriva a conseguenze estreme.

“Il debito per forza di cose si ripercuote sulla famiglia, in caso di decesso passa ai figli, - puntualizza Frigerio. – Non solo. Soprattutto quando si tratta di imprenditori che subiscono un’esecuzione, questi vedono crollare la fiducia delle proprie mogli e compagne, che spesso li lasciano per questo. Quindi non abbiamo solo un guaio finanziario ma anche il crollo del proprio ruolo di “maschio alpha””.

Ma questa situazione non può colpire anche le donne? “Il numero di esecuzioni immobiliari che colpisce le donne è pari al numero di donne imprenditrici in Italia, ovvero molto molto basso, - risponde Frigerio. – Le donne coinvolte in queste vicende lo sono soprattutto in quanto mogli di imprenditori che, improvvisamente, vedono la propria carta di credito perdere di valore e capiscono quindi che il consorte ha mentito quando le ha rassicurate sulla solidità delle proprie finanze. In questi casi quindi le donne la vivono forse anche peggio, perché da un momento all’altro si sentono ingannate e non sanno come reagire davanti alle certezze che crollano. Un altro caso in cui le donne sono coinvolte nel pignoramento è quando sono cointestatarie del mutuo”.

In tutti i casi è bene essere coscienti di cosa possa accadere per evitare di ritrovarsi in un baratro senza uscita. “Le aste sono un istituto che nasconde la più vigliacca delle emozioni, la vergogna, - sostiene Frigerio. – Ma nascondersi non è mai una soluzione. Alla base del cambiamento c’è prendere coscienza del problema, affrontarlo e mettervi fine con gli strumenti giusti”.


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