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12/03/2021

Polizza fideiussoria e vendita di una casa in costruzione: la tutela dell'acquirente

Il mercato degli immobili di nuova costruzione risulta tra i più interessanti al momento, data la possibilità di investire in una abitazione realizzata a norma, con la migliore classe energetica possibile, in zone esclusivamente dedicate a progetti residenziali. Tuttavia il rischio che, dopo l’acquisto, la ditta costruttrice dichiari fallimento e l’acquirente perda l’acconto versato è reale. Ecco perché il costruttore è tenuto per legge a stipulare una polizza fideiussoria, a tutela dell’acquirente che acquista casa. Il presidente del Forum Cauzioni e Credito Giovanni Brambilla Pisoni spiega a idealista/news cosa sono, come funzionano e quali sono le principali criticità delle polizze fideiussorie sugli immobili di nuova costruzione.

Cosa sono e come funzionano le polizze fideiussorie sugli immobili di nuova costruzione?

Le polizze fideiussorie sono garanzie fornite dalla ditta costruttrice di un immobile, stipulate presso un soggetto abilitato (banca o istituto finanziario), a supporto del contratto di compravendita. In particolare, con questo strumento si garantisce la percentuale del valore dell’immobile pari agli acconti versati sulla transazione, acconti che vengono restituiti all’acquirente come penale nel caso il costruttore si dimostri inadempiente, ad esempio nel caso dichiari fallimento prima della consegna dell’immobile, rendendo necessaria la risoluzione del contratto. La fideiussione stipulata dal costruttore in favore dell’acquirente garantisce, nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi del costruttore, la restituzione all’acquirente delle somme fino a quel momento versate maggiorate degli interessi legali, pur non garantendo un termine prestabilito di consegna dell’immobile al promissario acquirente.

Come sono regolate le polizze fideiussorie sulle nuove costruzioni?

Tali polizze sono obbligatorie come da legge 210 del 2 agosto 2004, successivamente recepita tramite D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005. Secondo quanto previsto il venditore, impresa o società veicolo titolare della licenza a costruire e commercializzare gli appartamenti, è obbligata a stipulare una polizza a favore dell’acquirente per l’ammontare definito nel compromesso di acquisto, ovvero tutti gli acconti, ad esclusione delle somme erogate da un soggetto mutuante (in genere un istituto di credito) e di contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. Al momento del rogito il costruttore deve inoltre consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, a seguito di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi.

La legge è stata promulgata per tutelare gli acquirenti, che si trovavano scoperti in caso di fallimento dei costruttori ed erano quindi impossibilitati a recuperare gli acconti versati. Con il Codice della crisi d’impresa del 2019 la legge è stata ulteriormente modificata.

Quali sono le principali modifiche introdotte nel 2019?

Sono due le due modifiche più rilevanti: la prima, che la fideiussione possa essere rilasciata soltanto da una banca o da una compagnia di assicurazione; la seconda, che la fideiussione non garantisca solo il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi ma anche il mancato adempimento di quest’ultimo all’obbligo della consegna della polizza postuma decennale al momento della stipula del rogito. Il decreto ministeriale con i modelli standard delle polizze fideiussoria e decennale tuttavia sono ancora in corso di pubblicazione.

Quali sono gli aspetti critici della normativa sulle polizze fideiussorie?

Ad esempio il fatto che la tardata consegna dell’immobile non sia una ipotesi per cui l’acquirente possa chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione degli acconti. Si tratta di una zona grigia della normativa, che prevede la restituzione degli acconti solo in caso di crisi d’azienda. Non si trova poi il modo di evitare che l’obbligo della polizza venga eluso a fronte di uno sconto nel prezzo di vendita. Quanto all’obbligo della polizza assicurativa decennale, questa costituisce un ulteriore costo da sostenere in quanto anche in assenza di questa polizza si può chiedere la nullità del contratto preliminare di compravendita. Inoltre, l’obbligo della polizza fideiussoria è retroattivo anche per i contratti stipulati prima del marzo 2019, data dell’emanazione del codice sulla crisi d’impresa, ma non tutte le ditte costruttrici sono attrezzate per adeguarsi a tale situazione. Infine, il fatto che il decreto attuativo non sia stato ancora emanato crea il rischio che i contratti di compravendita possano essere dichiarati nulli se le polizze vengono presentati con modalità non conformi. Queste criticità auspichiamo che vengano risolte tramite adeguate integrazioni alla legge.

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