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27/10/2020

Una carta di identità del patrimonio immobiliare grazie ai big data

Usare i big data per tracciare una carta di identità del patrimonio immobiliare attraverso una piattaforma all’avanguardia. E’ la mission di Maiora Solutions, la start-up che dal 2017 utilizza l’intelligenza artificiale e che nel maggio 2020, in piena pandemia, ha lanciato la piattaforma Epona. A idealista/news i founder Emilio Zunino e Andrea Torassa spiegano come funziona.

In cinque mesi circa di attività la piattaforma Epona, ha raccolto informazioni su un campione di oltre 50 mila edifici tra Milano, Roma e Napoli analizzando le offerte di vendite e affitti inseriti nei principali portali immobiliari e immagazzinati nel proprio database.

Come nasce e come funziona la piattaforma Epona?

Epona nasce durante il lockdown, quando in Maiora Solutions ci siamo chiesti: ma cosa succederà ai prezzi degli immobili a Milano, in questa crisi che cambierà radicalmente le nostre abitudini di lavoro e di vita? E abbiamo applicato quello che sappiamo fare meglio, cioè recuperare, organizzare ed elaborare dati, in modo da fornire strumenti per prendere decisioni.

Epona ogni giorno raccoglie in maniera automatica migliaia di annunci di affitto e vendita in diverse città italiane (per ora Milano, Roma e Napoli, ma stiamo lavorando alla copertura totale del Paese), li aggrega, li elabora e crea delle schermate di visualizzazione che consentono di capire immediatamente in che direzione si sta muovendo il mercato. Abbiamo già raccolto oltre un milione di data point da elaborare, e ogni giorno aumentiamo la quantità e la sofisticazione dei nostri database.

Gli sviluppi su cui stiamo già lavorando riguardano invece l’introduzione di capacità predittive del sistema, per scoprire non solo cosa sta succedendo sul mercato oggi, ma cosa possiamo aspettarci nel futuro.

A chi è destinata, quali sono gli usi e quali i costi?

Epona si rivolge principalmente agli operatori del settore immobiliare, alle società di sviluppo, agli investitori, ai gruppi di agenzie, e in generale a tutte le persone che si interessano all’evoluzione di questo settore.

Grazie a Epona si può monitorare in tempo reale l’andamento dei prezzi e del numero degli immobili sul mercato, si possono comparare opportunità di investimento, ed entro la fine dell’anno si potrà prevedere l’andamento dei prezzi di mercato nelle singole zone che copriamo, in modo da poter ottimizzare gli investimenti, per esempio modulando i prezzi di vendita in base alle priorità del mercato.

La piattaforma può analizzare l'andamento del prezzo medio degli immobili tenendo conto di parametri quali la tipologia di appartamento (monolocali, bilocali, trilocali e quadrilocali), quartiere e città, metratura, piano o presenza di balconi. Le informazioni sono filtrate attraverso tool specifici e utilizzabili secondo le esigenze dell’utente, che può servirsi dei risultati per pianificare i propri investimenti con una migliore conoscenza dell’andamento del mercato.

Quali vantaggi può portare il suo uso nel mercato immobiliare?

Noi speriamo che Epona possa contribuire a portare il mercato verso un approccio più analitico e data driven: si sono fatti grandi passi avanti in questi mesi, ma parliamo di uno dei settori tra i più analogici e meno digitalizzati, almeno in Italia. Ecco, grazie a Epona e a tanti altri strumenti che stanno nascendo noi crediamo che si possa andare verso un mercato in cui le informazioni sono più facilmente reperibili da tutti gli operatori, che potranno quindi utilizzarle in maniera più sofisticata per prendere le loro decisioni, con un conseguente beneficio economico per tutto il settore, e anche un beneficio occupazionale, con nuove competenze e professioni che per forza di cose nasceranno.

Come può essere utile il concetto di big data nella scelta di un posto in cui andare a vivere?

Il concetto di big data può a volte spaventare o sembrare un po’ artificiale, per questo preferiamo parlare di smart data, che è l’uso di grandi quantità di dati, che sono elaborabili solo dai computer, in combinazione vincente con l’esperienza e la sensibilità delle persone, in modo da poter usare questi famosi big data in maniera sensata per ciascuno di noi. Il dato aiuta nell’analisi dei prezzi, delle tendenze di mercato e nel quantificare l’appeal di una zona (i trasporti pubblici, gli esercizi commerciali, i parchi), ma poi ci deve essere l’intervento umano che con l’esperienza di business declina e applica le raccomandazioni del sistema di intelligenza artificiale alla realtà.

Quali sono le possibili applicazioni a livello di urbanistica di un simile sistema?

A livello urbanistico – dove l’orizzonte temporale è sicuramente lungo – un sistema come Epona, e l’uso di strumenti di data analytics più in generale, possono consentire ai pianificatori di valutare con anticipo e con dati solidi l’andamento del mercato delle compravendite in aree specifiche, consentendo di indirizzare investimenti e partnership tra il pubblico e il privato per processi virtuosi di rigenerazione urbana.

Si sta pensando ad altri progetti che utilizzino i big data in altri ambiti?

Epona è in questo momento in fase di forte sviluppo ed evoluzione: stiamo lavorando all’integrazione dei dati reali delle compravendite, per capire poi le percentuali di sconto reali tra richieste e compravendite, e stiamo anche lavorando all’integrazione di altri dati che consentano di valutare l’appeal di ogni singola strada delle nostre città, ottenendo una vera e propria carta d’identità digitale e sempre aggiornata delle diverse zone. Ci sono molti cantieri che abbiamo aperto e su cui stiamo investendo, e siamo sempre molto ricettivi verso ogni contributo che possa arrivarci da chi opera giorno per giorno in questo settore.



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